見えないものを、契約でどう扱うか
土地の売買では、地面の下や外から見えにくい部分に、買主がまだ知らないものが残っていることがあります。解体した建物の基礎、コンクリートの塊、古い井戸、使っていない浄化槽などです。見つかってからの費用や責任の分け方を、契約の時点で決めておくと、トラブルの多くを防げます。
地中埋設物
過去に建っていた建物の基礎や配管、廃材などが埋まっていることがあります。取り決めとして多いのは次の2つです。
- 売主が引渡しまでに撤去する：売主の費用で撤去し、きれいな状態で引き渡す
- 現状のまま引き渡す：撤去せず、買主が埋設物の存在の可能性を了承する。見つかった場合の扱い（費用の負担、売主の責任の有無）を決めておく
「現状のまま」とする場合でも、売主が知っている埋設物は、買主にきちんと伝えます。知りながら伝えなかったときは、責任を免れにくくなります。
古井戸
敷地に古い井戸がある場合は、埋め戻されているか、蓋がされているか、お祓いなどを行った経緯があるかなどを確かめ、その事実を買主に伝えます。引渡しまでに売主が埋め戻して整理する取り決めにするのか、現況のまま引き継ぐのかを決めます。
使っていない浄化槽
下水道が整備される前の建物には、浄化槽が残っていることがあります。使用をやめた浄化槽は、中を空にして埋め戻す、または撤去するのが一般的です。売主が引渡しまでに処理するのか、買主が建築や解体の際に処理するのかを決め、費用の負担も書いておきます。
既存の擁壁
敷地に高低差があるときは、擁壁（土が崩れないよう支える壁）が重要になります。確認したいのは次の点です。
- 擁壁の種類（コンクリート、間知石など）と、いつ頃造られたか
- 検査済証や構造の資料があるか
- ひび割れ・傾き・水抜き穴の状態
- 将来、建物を建てるときに、擁壁の造り替えや追加の工事が必要になる可能性
古い擁壁は、現在の基準に合っていない場合もあります。売買では「現況のまま引き渡し、擁壁の造り替えが必要になった場合の費用は買主が負担する（売主は責任を負わない）」といった取り決めにすることがありますが、その場合でも、買主が内容を理解して了承していることが前提です。
売主が知っている事実（埋設物の有無、井戸の状況など）は、重要事項説明書や物件状況報告書で伝えます。見つかった場合の費用や責任の分け方は、特約に書きます。同じ内容を両方に重ねて書くのではなく、「事実」と「約束」で分けるのがきれいです。
「特約・重説 下書き」の「土地・設備の状態」の質問で、該当するものを選ぶと、それぞれに合わせた特約と備考の下書きができます。