手付金は何のために払うのか
売買契約を結ぶときに、買主から売主へ「手付金」を渡すことが一般的です。民法では、特に決めがなければ、この手付金は解約手付（解除するための手付）と扱われます（民法557条）。
- 買主から解除するとき：払った手付金を放棄する
- 売主から解除するとき：受け取った手付金の倍額を返す（現実に提供する）
この手付による解除は、相手方が契約の履行に着手するまでに限られます。たとえば、売主が引渡しの準備として測量や解体に着手したあとは、買主はもう手付解除ができない、といった具合です。実務では、トラブルを避けるため「手付解除の期限」を日付で決めて、契約書に書くことがよく行われます。
売主が宅地建物取引業者のときの制限
売主が宅地建物取引業者で、買主が宅建業者ではない場合は、宅地建物取引業法で次のような制限があります。
- 手付金の額は、代金の20％まで（39条）
- 買主に不利になる手付解除の取り決めは無効（たとえば、手付解除できる期限を極端に短くするなど）
- 損害賠償額の予定や違約金は、代金の20％まで（38条）
住宅ローンが通らなかったら：融資特約
買主が住宅ローンを使って購入する場合は、金融機関の審査が通らないと、代金を払えなくなります。そこで、「期日までに融資の承認が得られなかったときは、買主は契約を解除でき、売主は受け取ったお金を全額返す」と決めておくのが融資特約（ローン特約）です。
- 融資を受ける金融機関と、融資を受ける金額（申込みの内容）
- 融資の承認が得られない場合の期日（融資の承認期限）
- 解除の方法（書面で通知するなど）と、解除したときの手付金などの返還（無利息で全額）
- 解除できるのは、買主が申込みの手続きを誠実に行ったことが前提であること
申込先や金額を、契約のあとで勝手に変えられるのかどうかも、売主にとっては重要です。あいまいにせず、特約に書いておくとあとの行き違いを防げます。
今の家が売れたら買う：買い替え特約
買主が、いま住んでいる家を売ったお金で、新しい家を買う場合には、買い替え特約が使われることがあります。「期日までに今の家が一定の金額以上で売れなかったときは、買主は契約を解除できる」といった内容です。売主にとっては、契約しても買主の事情で白紙に戻る可能性があるため、期日・金額・解除の方法を、はっきり決めておく必要があります。
建築確認などが条件になる場合
土地を買って家を建てる計画のときは、建築確認が得られなかった場合に解除できる、といった条件をつけることがあります。「いつまでに」「何が得られなければ」「どう解除するか」を明確にします。
「特約・重説 下書き」の「条件・解除」「契約書・代金・融資・税」の質問では、融資特約、買い替え特約、手付金の授受の方法などを選ぶと、特約の下書きができます。期日や金額は、実際の契約に合わせて入れてください。